Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne

Przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym upoważniają gminę do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w których gminy ustalają przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenów, w konsekwencji ograniczając sposób wykonywania prawa własności.

W świetle przepisów tej ustawy gminie przysługuje władztwo planistyczne dające jej możliwość do samodzielnego decydowania o sposobie zagospodarowania terenu, w ramach którego ustala przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu położonego w swoich granicach administracyjnych. Przyjęte w ustawie rozwiązania prawne oparte są na zasadzie równowagi interesu ogólnopaństwowego, interesu gminy i interesu jednostki.

Kancelaria radcy prawnego dra Przemysława Zdyba oferuje pomoc prawną w sprawach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego m.in. poprzez:

sporządzanie skarg do wojewódzkich sądów administracyjnych w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin;
sporządzanie skarg do wojewódzkich sądów administracyjnych na uchwały rad gmin dotyczących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego;
składanie wniosków w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy;
sporządzenie odwołania od decyzji o ustaleniu (odmowie ustalenia) warunków zabudowy;
sporządzanie środków zaskarżenia (skargi, sprzeciwy) do wojewódzkich sądów administracyjnych od decyzji organów odwoławczych, a także skargi kasacyjne do Naczelnego Sądu Administracyjnego;
reprezentacji wnioskodawców oraz stron postępowania w sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy przed organami administracji publicznej oraz przed sądami administracyjnymi.

Klientów zainteresowanych pomocą prawną w powyższym zakresie oraz w razie wszelkich pytań i wątpliwości serdecznie zapraszamy do kontaktu. Służymy pomocą na każdym etapie sprawy.

Znaczenie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Przepis art. 6 ustawy przewiduje tzw. prawo do zabudowy. Każdy ma bowiem prawo, w granicach określonych ustawą, do:

zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Jak ważne konsekwencje wynikają z zapisów planu miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy świadczy treść art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego, z którego jednoznacznie wynika, że projekt budowlany musi być zgodny z obowiązującym planem miejscowym, albo decyzją o warunkach zabudowy, które to akty określają przeznaczenie działki, sposób zagospodarowania i warunki jej zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi główny instrument polityki przestrzennej w gminie. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy określa przeznaczenie terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz sposoby ich zagospodarowania i zabudowy.

Należy pamiętać, że co do zasady ustawa nie nakłada obowiązku uchwalania przez gminy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Możliwość kwestionowania planu miejscowego zależy od kilku czynników.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub w części.

Rozwiązanie to dotyczy kontroli studium lub planu przez organ nadzoru w postępowaniu nadzorczym albo przez sąd administracyjny wskutek skargi jednostki samorządu terytorialnego na rozstrzygnięcie wojewody bądź skargi wojewody do sądu administracyjnego na studium lub plan w trybie art. 93 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

Ponadto zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.

Przyjmuje się, że istnienie takiego interesu prawnego oznacza występowanie wyraźnego związku pomiędzy sferą indywidualnych praw i obowiązków podmiotu skarżącego, wynikających z norm prawa materialnego, a zaskarżoną uchwałą. Ocena naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia przez akt planistyczny nie musi wyłącznie dotyczyć przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalenia planu miejscowego mogą dotyczyć również praw i obowiązków wynikających z innych dziedzin prawa np. budowlanego, ustawy o gospodarce nieruchomościami czy prawa cywilnego.

Decyzja o warunkach zabudowy

Co do zasady zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia m.in. następujących warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
teren ma dostęp do drogi publicznej;
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. poz. 139 ze zm.);
decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje co do zasady wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z właściwymi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa:

rodzaj inwestycji;
warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, oraz dóbr kultury współczesnej,
obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne stanowi również przedmiot następujących wpisów na blogu Kancelarii, do których przeczytania serdecznie zapraszamy: