6 października 2023 r.

Dnia 24 września 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy, czyli popularna wuzetka nie będzie już możliwa do uzyskania na takich samych zasadach. Nowe regulacje wprowadzają szereg rozwiązań, które w zamierzeniu ustawodawcy mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych. Zmiany niewątpliwie dotyczyć  będą każdego, kto planuje zmianę zagospodarowania terenu czy zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Spis treści

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wprowadziła w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym szereg rewolucyjnych rozwiązań.

Reforma wprowadza nowe narzędzia planistyczne, takie jak:

1)    plan ogólny gminy zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

2)    zmodyfikowane przesłanki wydawania decyzji o warunkach zabudowy

3)    zintegrowane plany inwestycyjne

4)    bezpłatny rejestr urbanistyczny

5)    uproszczoną partycypację społeczną

6)    obszary uzupełnienia zabudowy

7)    inwestycje strategiczne

 

Decyzja o warunkach zabudowy a plan ogólny

Jedną ze zmian w jest wprowadzenie planu ogólnego gminy (plan ogólny), jako obligatoryjnie sporządzanego dokumentu planistycznego o zasięgu całej gminy. Plan ogólny posiadać będzie status aktu prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny to dokument, z którym badana będzie zgodność planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi określi, w drodze rozporządzenia, sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy. Wskazane wytyczne wskazują, że intencją ustawodawcy jest przeciwdziałać lokalizowaniu nowej zabudowy z dala od istniejących budynków.

W planie ogólnym obowiązkowo określa się strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Plan ogólny może określić (ale nie jest to obowiązkowe!) obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. To oznacza, że rada gminy nie będzie miała obowiązku określać w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy.

 

Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy

Obecnie wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. poz. 139, z późn. zm.);

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być zatem wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym (art. 61 ust. 1 pkt 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy nowelizującej studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.

Zgodnie z art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wchodzi w życie dnia 1 stycznia 2026 roku) decyzja o warunkach zabudowy wygasać będzie po upływie 5 lat od dnia, w którym stanie się prawomocna.

 

 

Decyzja o warunkach zabudowy pomimo braku obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje również wyjątki od zasady, że decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko w przypadku, gdy teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Wymogu tego nie stosuje do inwestycji:

1. zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego;
2. w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie;
3. produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. poz. 139, z późn. zm.);
4. linii kolejowych, dróg i lotnisk;
5. obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej;
6. instalacji odnawialnego źródła energii;
7. urządzeń wodnych;
8. stacji paliw;
9. ogólnodostępnych stacji ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych;
10. obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego;
11. zalesienia terenu;
12. obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej;
13. pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki.

Z powyższego katalogu wyjątków warto wrócić uwagę, że niezależenie od planu ogólnego decyzja o warunkach zabudowy może być wydana dla instalacji odnawialnego źródła energii.

 

Decyzja o warunkach zabudowy a obszar analizowany

Przed zmianą obszar analizowany na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej wyznaczany był w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, przy czym musiała to być minimum 50 metrów. Nowelizacja wprowadziła zmianę polegającą na określeniu górnej granicy wielkości obszaru analizowanego. Obszar ten jest ustalany w odległości maksymalnie 200 metrów, nawet gdy wymagana trzykrotna szerokość frontu terenu będzie większa.

Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Pomoc prawną i reprezentację w sprawach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy zapewni Państwu nasza Kancelaria.