27 października 2023 r.

Wiele osób chciałoby, by ozdobą ich domu było miejsce, gdzie będzie można miło spędzić czas lub oddać swojemu ogrodniczemu hobby niezależnie od pogody i pory roku. Rozwiązanie może stanowić oranżeria i ogród zimowy. Co na to prawo budowlane?

Kiedy można rozpocząć roboty budowlane?

Jedną z najważniejszych zasad prawa budowlanego jest to, że wszelkie roboty budowlane można rozpocząć wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę.

Zgodnie z treścią art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 ww. ustawy.

Przepis ten wskazuje nam, że pozwolenie na budowę dotyczy każdej budowy i robót budowlanych, poza wymienionymi w art. 29 ustawy Prawo budowlane kategoriami budów i robót budowlanych realizowanych na podstawie zgłoszenia lub niewymagających ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, budową przyłączy realizowaną na podstawie art. 29a ustawy Prawo budowlane, a także robotami budowlanymi realizowanymi na podstawie przepisów szczególnych (np. specustawy). W prawie generalną zasadą jest, że listę wyjątków należy interpretować w sposób ścisły.

 

Oranżeria i ogród zimowy w przepisach ustawy Prawo budowlane

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 15 ustawy Prawo budowlane nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa przydomowych:

a) ganków,

b) oranżerii (ogrodów zimowych)

– o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Jeśli powierzchnia oranżerii czy ogrodu zimowego jest większa niż 35 m², to konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia oranżerii i ogrodu zimowego. Nie oznacza to, że każdy może je swobodnie interpretować pod kątem swoich planów inwestycyjnych. Ma to istotne znaczenie, bowiem może się okazać, że to co dla nas stanowi jedynie niewielką aranżację istniejącego pomieszczenia, to dla organów nadzoru budowlanego i sądów administracyjnych stanowić będzie realizację budowy bez wymaganego pozwolenia  na budowę czy zgłoszenia.

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, w takiej sytuacji należy posłużyć się definicją słownikową.

 

 

Oranżeria

Oranżeria to ogrzewany budynek z dużymi oknami lub o oszklonym dachu i ścianach, w którym przechowuje się albo hoduje rośliny ozdobne.

Ogród zimowy

Ogród zimowy oznacza natomiast rodzaj oranżerii, oszklone pomieszczenie, w którym hoduje się rośliny. Przyjmuje się, że ogrody zimowe mogą być – przy zastosowaniu nowych technologii – sytuowane bezpośrednio na gruncie, ale mogą też stanowić zabudowę wszelkiego rodzaju tarasów (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 28 marca 2019 r., II OSK 1225/17, z dnia 27 sierpnia 2014 r., II OSK 450/13, z dnia 7 kwietnia 2011 r., II OSK 586/10).

Istotne jest też zwrócenie uwagi na różną kwalifikację robót budowlanych polegających na zabudowie tarasu w zależności od rzeczywistej funkcji powstałego obiektu oraz jego cech konstrukcyjnych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 27 sierpnia 2014 r., II OSK 450/13, wyrok z 5 marca 2014 r., II OSK 2403/12).

Cechy ogrodu zimowego spełniać będzie stabilna budowla o samodzielnej, solidnej konstrukcji, posadowiona np. na betonowej ławie. Zamontowane na ścianie frontowej i ścianach bocznych przeszklenia powodują, że trudno takiemu obiektowi przypisać cechę lekkości. Szklane ściany, które posiadają określoną masę, potrzebują stabilnego wsparcia.

O charakterze wykonanych robót budowlanych i powstałej w ich konsekwencji konstrukcji (np. urządzenia budowlanego, budowli) decyduje przede wszystkim funkcja tego przedmiotu, a nie nazwa określona przez inwestora czy producenta.

 

 

Ogród zimowy i oranżeria a pergola

Niejednokrotnie w przypadkach, gdy zostanie wszczęte postępowanie w sprawie samowoli budowlanej, inwestorzy starają się tłumaczyć, że ich zamierzenie budowlane jest wiatą, pergolą, a nie oranżerią czy ogrodem zimowym. Wynikać to może z faktu, że prawo budowlane przewiduje, iż łączna liczba wiat czy oranżerii na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Jeśli zatem ktoś już posiada na działce o powierzchni 500 m², dwa takie obiekty, to trzeciego takiego samego nie będzie mógł bez zgłoszenia czy pozwolenia wybudować.

Przepisy prawa budowlanego nie definiują takiego obiektu jak pergola. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że jest to lekka, ażurowa budowla ogrodowa w postaci zacienionej alei, składająca się najczęściej z szeregu kolumn (podpór, słupków) i ułożonej na nich lekkiej, najczęściej drewnianej kratownicy lub układu belek podtrzymujących rośliny, najczęściej pnące (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2017 r., II OSK 1446/15 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 6 listopada 2013 r., II SA/Rz 699/13).

 

Ogród zimowy i oranżeria a wiata

 Wiata również nie posiada wiążącej definicji legalnej. Dlatego kwalifikacji takiego dokonuje się z uwzględnieniem jego formy, funkcji oraz gabarytów, mając przy tym na uwadze definicję przyjętą w języku codziennym, przy uwzględnieniu również wykładni systemowej.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 6 lipca 2022 r., II SA/Gd 195/22, w języku potocznym przyjmuje się najczęściej, że wiata to lekka budowla w postaci dachu wspartego na słupach, niekiedy ze ściankami z boku, wzniesiona np. nad peronem kolejowym, parkingiem, hangarem czy przystankiem tramwajowym (Uniwersalny słownik języka polskiego, Tom 4, red. prof. S. Dubisz, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003, s. 404).

Z kolei w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) za szczególny rodzaj budynku uważa się wiatę, która „stanowi pomieszczenie naziemne, nie obudowane ścianami ze wszystkich stron lub nawet w ogóle ścian pozbawione”.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się również, że brak ustawowej definicji takiego obiektu oznacza, że jego kwalifikacja wymaga każdorazowo uwzględnienia m.in. jego funkcji. Przyjmuje się, że wiata to samodzielna, lekka budowla, posiadająca dach, niekiedy ściany, której celem jest ochrona miejsca lub rzeczy przed oddziaływaniem atmosferycznym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 8 marca 2017 r., II OSK 1707/15, z dnia 21 września 2015 r., II OSK 1393/09 oraz z dnia 10 maja 2011 r., II OSK 794/10). Za podstawowe cechy wiaty uznaje się wsparcie danej budowli na słupach stanowiących podstawowy element konstrukcyjny i wiążący budowlę trwale z gruntem oraz brak trwałych ścian (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2019 r., II OSK 3465/18).

 

 

Zgłoszenie budowlane

 Jeśli obiekt kwalifikuje się  jako ogród zimowy lub oranżeria, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, to zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy Prawo budowlane, zgłoszenia (o którym mowa w ust. 1b), należało dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, gdyby w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniósł, w drodze decyzji, sprzeciwu. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, a także dołączyć określone dokumenty i oświadczenia, w zależności od rodzaju budowanego obiektu.

 

Pomoc prawną i reprezentację w sprawach dotyczących pozwoleń na budowę, zgłoszeń czy samowoli budowlanej zapewni Państwu nasza Kancelaria.