23 stycznia 2023 r.

W poprzednim wpisie: „Budowa i konserwacja linii energetycznych bez zgody właściciela nieruchomości – cz. I.” przedstawione zostały podstawy prawne ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na potrzeby budowy i konserwacji linii energetycznych bez zgody właściciela nieruchomości. Nie jest jednak jedyny przypadek administracyjnej ingerencji w prawo własności. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że udostępnienie nieruchomości może nastąpić również na podstawie odrębnej decyzji starosty, np. gdy potrzebna jest konserwacja linii energetycznych (ich naprawa czy wymiana). Co istotne, decyzja ta wydawana jest niezależnie od tego, czy ciągi drenażowe, przewody lub urządzenia wybudowane zostały w ramach zajęcia nieruchomości na podstawie wcześniejszej decyzji zezwalającej na zajęcie nieruchomości, np. pod słupy energetyczne czy podobne inwestycje. W takiej sytuacji przedsiębiorstwo energetyczne już nie potrzebuje zgody właściciela nieruchomości na wejście na jego teren i wykonanie niezbędnych prac.

Spis treści

 

Udostępnianie nieruchomości w celu wykonania konserwacji, remontu lub usunięcia awarii

Kolejną sytuacją, która może mieć związek z inwestycjami elektroenergetycznymi jest przepis art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Reguluje on kwestie związane z udostępnieniem nieruchomości w celu wykonania takich czynności jak np. konserwacja linii energetycznych, remont lub usunięcie awarii sieci.

Zgodnie z art. 124b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie wyraża na to zgody. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności.

 

Przesłanki decyzji zobowiązującej do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności takich jak konserwacja linii energetycznych, remont oraz usunięcie awarii

Podobnie jak we wcześniej omawianym przypadku, również i tu możliwość wydania decyzji jest zawężona wyłącznie do czynności wymienionych w art. 124b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższy przepis może znaleźć zastosowanie, gdy spełnione zostaną przewidziane w nim dwie przesłanki.

 

Pierwsza to zamiar przeprowadzenia czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności.

 

Druga z przesłanek, to brak zgody na takie czynności właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Wymóg braku zgody należy odczytywać w ten sposób, że inwestor ma obowiązek wystąpić na piśmie o zgodę do właściciela nieruchomości na wykonanie zakreślonych prac służących prawidłowemu funkcjonowaniu wskazanych w tym przepisie urządzeń infrastruktury technicznej, w celu udowodnienia, że występował o zgodę, gdyż tylko brak zgody uzasadnia ingerencję władczą organów administracji publicznej i wydanie decyzji z art. 124b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok WSA w Poznaniu z 10 maja 2018 r., II SA/Po 290/17). Zauważyć należy, że art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami (inaczej niż art. 124) nie wymaga, aby przed wydaniem decyzji o udostępnieniu nieruchomości przeprowadzone zostały z jej właścicielem rokowania.

 

 

Podmiot uprawniony do zainicjowania postępowania

Decyzja jest wydawana z urzędu albo na wniosek podmiotu zobowiązanego do wykonania wskazanych wyżej czynności.

Każdej decyzji wydanej na podstawie art. 124b ust. 1 nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Oznacza to, że wniesienie odwołania nie wstrzymuje wykonania zaskarżonej decyzji.

 

Termin udostępnienia nieruchomości

Obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy niż 6 miesięcy.

Należy jednak zauważyć, że art. 124b ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określa początkowego terminu, od kiedy liczony ma być okres udostępnienia. Ustawodawca wprost nie uregulował od kiedy powinien być liczony okres udostępnienia nieruchomości, przez co przyjmuje się, że organ dysponuje w tym względzie uznaniem administracyjnym, o ile nie jest związany wnioskiem strony (wyrok WSA w Gliwicach z 24 maja 2019 r., II SA/Gl 135/19).

Obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego

Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po wykonaniu konserwacji, remontu lub usunięcia awarii. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, wówczas właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

 

 

Spory wokół rozumienia pojęć: konserwacja linii energetycznych, remont, usuwanie awarii

Mimo wydawałoby się jasnych określeń zastosowanych w art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami, są one przedmiotem wielu wątpliwości.

W wyroku z 11 grudnia 2018 r., I OSK 406/17 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że roboty (czynności) remontowe w rozumieniu art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym, muszą polegać na odtworzeniu (także z użyciem innych niż pierwotnie wyrobów) stanu pierwotnego (nie stanowiąc bieżącej konserwacji), bez zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektu (co stanowi przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a p.b.), w tym bez zmiany charakterystycznych parametrów, jak np. powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość (gdyż zmiana w tym zakresie prowadzi do rozbudowy lub nadbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 ww. ustawy).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego spotykamy jednak stanowisko, według którego nie można zamieszczonych w ustawie Prawo budowlane definicji przenosić wprost na grunt art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez uwzględnienia specyfiki regulacji i sytuacji faktycznej, jak również nie można poprzestawać na definicjach Prawa budowlanego z pominięciem obowiązków operatora systemu przesyłowego, o których mowa w ustawie z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. Dlatego przy analizie art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami należy sięgać do uregulowań ustawy Prawo energetyczne w zakresie obowiązków operatorów i sposobu realizacji tych obowiązków. Przepis ten stanowi narzędzie do ich wypełniania, zgodnie z wymogami art. 4 ust. 1 ustawy Prawo energetyczne. Zgodnie z art. 9c ust. 2 pkt 1 i 3 ustawy Prawo energetyczne, należy zagwarantować bezpieczeństwo oraz niezawodność funkcjonowania systemu elektroenergetycznego. Wobec tego przeprowadzenie działań mających na celu remont sieci w sposób gwarantujący niezawodność funkcjonowania systemu elektroenergetycznego może być uznane za remont w rozumieniu art. 124b u.g.n. Celem art. 124b u.g.n. jest przede wszystkim stworzenie warunków prawnych do utrzymania przewodów i urządzeń przesyłowych niebędących częściami składowymi nieruchomości, za których stan odpowiedzialne są przedsiębiorstwa przesyłowe. Ponadto istotą art. 124b u.g.n. jest przyznanie przedsiębiorstwom energetycznym instrumentu pozwalającego na realizację celów publicznych (art. 6 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), które nałożone zostały na nie przepisami ustawy Prawo energetyczne i wiążą się z utrzymywaniem zdolności urządzeń, instalacji i sieci do realizacji zaopatrzenia odbiorców w paliwa lub energię (wyrok NSA z 1 lipca 2022 r. I OSK 873/19).

 

W orzecznictwie sądów administracyjnych występuje również pogląd, zgodnie z którym wymiana słupa elektroenergetycznego, stanowiącego element składowy linii elektroenergetycznej, prowadząca do posadowienia w miejscu dotychczasowym nowego słupa (m.in. wykonanego z nowego materiału, w nowej technologii), może być kwalifikowana jako remont pod warunkiem, że zostaną zachowane dotychczasowe parametry techniczne i użytkowe powyższego urządzenia i związanych z nim przewodów oraz przebieg samej trasy linii elektroenergetycznej. Zastosowanie nowych materiałów nie pozostaje w sprzeczności z definicją remontu, w której to wprost dopuszczono zastosowanie innych materiałów niż wykorzystane w stanie pierwotnym. Racjonalne jest, że zamiast przestarzałych technologii (drewniane słupy, nieizolowane przewody o mniejszej średnicy) przy remoncie stosuje się nowsze technologie (np. betonowe słupy z żerdzi wirowanej, izolowane przewody o większej średnicy). Działania planowane przez inwestora, polegające na wymianie zużytych jej elementów – przewodów i słupów, stanowią co do zasady remont w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane (wyrok NSA z 17 listopada 2017 r., I OSK 983/17, z 6 grudnia 2016 r., I OSK 1509/16).

 

 

Pojęcie linii energetycznej w kontekście art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami

 Wyraźnie zatem podkreślono, że na linię energetyczną trzeba patrzeć jak na pewną całość i w tym kontekście oceniać czy mamy do czynienia z remontem, czy przebudową. Sama wymiana słupów i przewodów na części linii czy trakcji elektrycznej będzie spełniała definicję remontu, o ile [co niezwykle istotne!] nie dojdzie do zmiany parametrów technicznych takich jak zmiana napięcia, długości linii napowietrznej, zmiana jej przebiegu, zmiana wysokości lub rozstawu, miejsca posadowienia poszczególnych słupów, zwiększenie mocy lub zwiększenie pola elektromagnetycznego. Zmiana tych parametrów oznaczać będzie, że nie jest to remont, choć nie każda, nawet drobna (zmiana), będzie go wykluczać. Przykładowo wymiana słupów i przewodów na części linii czy trakcji elektrycznej będzie spełniała definicję remontu nawet gdy zmianie ulegnie średnica przewodów instalacji lub słupy zostaną wykonane w innej konstrukcji i technologii, ale nie ulegną zmianie ww. parametry techniczne, a planowane roboty nie obejmą obiektu budowlanego, lecz określony jego fragment (wyrok NSA z 27 lutego 2019 r., I OSK 1006/17). Pod pojęciem linii elektroenergetycznej należy rozumieć nie tylko przewody i urządzenia, nienależące do części składowych nieruchomości, służące do przesyłania energii elektrycznej, ale także inne podziemne, naziemne lub nadziemne obiekty i urządzenia niezbędne do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Takimi obiektami są w szczególności stacje transformatorowe, które są niezbędne do korzystania z przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej.

 

Odszkodowanie za udostępnienie nieruchomości

Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Konserwacja linii energetycznych może bowiem spowodować np. zniszczenie gruntu przez ciężkie pojazdy pogotowania energetycznego. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji, o której mowa w ust. 1, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.

Obowiązek udostępnienia nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, podlega egzekucji administracyjnej.

 

Zaskarżenie decyzji o udostępnianie nieruchomości w celu wykonania konserwacji, remontu lub usunięcia awarii

Od decyzji starosty przysługuje odwołanie do wojewody (art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami), a od decyzji wojewody skarga (ewentualnie sprzeciw w przypadku wydania decyzji na podstawie art. 138 § 2 k.p.a.) do wojewódzkiego sądu administracyjnego

 

Powyższe rozważania jasno wskazuję, że decyzja zobowiązująca do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii w każdej sprawie wymaga indywidualnego podejścia.

Pomoc prawną i reprezentację w sprawach wydania decyzji zobowiązującej do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii zapewni Państwu nasza Kancelaria.