5 stycznia 2023 r.

Budowa i konserwacja linii energetycznych bez zgody właściciela nieruchomości. To możliwe. Wywłaszczanie nieruchomości polegać może nie tylko na odebraniu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, ale także na ograniczaniu tych praw do nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje kilka możliwych przyczyn takiego ograniczenia. Wówczas realizacja inwestycji elektroenergetycznej, jak np. budowa słupów energetycznych, remont linii czy usunięcie awarii odbywa się na podstawie decyzji administracyjnej starosty. W takiej sytuacji przedsiębiorstwo energetyczne już nie potrzebuje zgody właściciela nieruchomości na wejście na jego teren i wykonanie niezbędnych prac.

Spis treści

Budowa i konserwacja linii energetycznych bez zgody właściciela nieruchomości

Budowa i konserwacja linii energetycznych na terenie nienależącym do przedsiębiorstwa energetycznego jest możliwa w oparciu o kilka rozwiązań.

Obowiązujący stan prawny umożliwia inwestorowi (przedsiębiorstwu energetycznemu) uzyskanie tytułu do nieruchomości w celu założenia urządzeń służących do przesyłu określonych mediów, takich jak energia elektryczna czy gaz w zróżnicowanym trybie – może to być tryb umowy, tryb postępowania cywilnego o ustanowienie służebności przesyłu i tryb administracyjnym poprzez zastosowanie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok NSA z 7 września 2016 r., I OSK 3219/15).

W niniejszym wpisie przedstawione zostanie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, a w kolejnym udostępnianie nieruchomości w celu wykonania konserwacji, remontu lub usunięcia awarii.

 

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Przechodząc do omówienia zarysowanego na wstępie tematu zacząć należy od przepisu art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) regulującego kwestie związane z ograniczaniem praw do nieruchomości w związku z budową ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń.

Jak wynika z art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

 

Przesłanki ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości

Wobec administracyjnoprawnego i restrykcyjnego charakteru omawianego przepisu, możliwość ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest zawężona wyłącznie do robót wymienionych w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższy przepis może znaleźć zastosowanie, gdy spełnione zostaną przewidziane w nim trzy przesłanki.

Pierwsza to przedsięwzięcie rozumiane, jako zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Druga z przesłanek, to brak zgody na taką inwestycję właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości i wcześniejsze przeprowadzenie rokowań.

Trzecia przesłanka, to zgodność zamierzenia z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Starosta udziela zezwolenia z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej.

 

Decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości

 

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych wydając decyzję w trybie przepisu art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta opiera się na wniosku inwestora, ale nie jest nim związany. Za każdym razem zadaniem organu jest wyważyć interesy stron postępowania, które ze względu na jego przedmiot pozostają w oczywistej kolizji. Dlatego organ nie może przyjmować punktu widzenia tylko jednej strony postępowania administracyjnego (wyrok WSA w Gliwicach z 14 lutego 2021 r., II SA/Gl 1034/20). Co do zasady celem postępowania w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie jest rozstrzygnięcie, czy inwestycja celu publicznego w ogóle powstanie albo też którędy konkretnie będzie przebiegać. Kwestie te powinny być sprecyzowane wcześniej albo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzja wydana na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma jedynie uwzględniać te wcześniejsze rozstrzygnięcia i umożliwiać realizację inwestycji celu publicznego w razie braku porozumienia z właścicielem nieruchomości. Decyzja ta daje inwestorowi prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane (i może stanowić samodzielną podstawę nadania inwestorowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; wyrok WSA w Warszawie z 30 listopada 2018 r., VII SA/Wa 616/18), w tym stwarza warunki do wystąpienia o wydanie warunków zabudowy i o pozwolenie na budowę i zastępuje zgodę właściciela na wejście na teren, gdy ten nie wyraża na to zgody, jak również stanowi dowód, o jakim mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.). Dopiero na etapie udzielenia pozwolenia na budowę organy architektoniczno-budowlane analizują techniczne możliwości zrealizowania sieci oraz tryb, formę i zakres koniecznych działań, których podjęcie będzie niezbędne do usunięcia ewentualnych przeszkód (wyrok WSA w Rzeszowie z 14 listopada 2017 r., II SA/Rz 1069/17).

Co istotne, nawet wykonanie przyłączenia pojedynczej nieruchomości pośrednio ma znaczenie dla całej wspólnoty gminnej i zaspakaja jej potrzeby (wyrok NSA z 5 lipca 2011 r., II OSK 672/11 oraz wyrok NSA z 29 października 2013 r., II OSK 1280/13).

 

 

Zawartość decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości

 

Ochrona praw (interesu) właściciela nieruchomości wymaga, aby przebieg planowanej inwestycji był dla jego nieruchomości jak najmniej uciążliwy, a zakres ingerencji inwestora w prawa właściciela nieruchomości sprowadzony do niezbędnego minimum. Z tego względu decyzja musi wskazywać jednoznacznie zarówno przebieg inwestycji przez nieruchomość, jak i zakres uszczuplenia władztwa właściciela (użytkownika wieczystego), i to tylko w zakresie niezbędnym do wykonania danej inwestycji oraz zgodnie z warunkami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok WSA w Gliwicach z 21 września 2022 r., II SA/Gl 572/22).

Warto zwrócić uwagę, że przepis art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakłada na organ obowiązku określania terminu wykonania prac. Realizacja inwestycji celu publicznego wykraczająca poza zakres remontu, konserwacji, czy usuwania awarii, wymagająca decyzyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, nie wiąże się z wymogiem określania w decyzji okresu ograniczenia uprawnień właścicielskich (wyrok WSA w Kielcach z 20 kwietnia 2017 r., II SA/Ke 96/17).

 

Obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego

 

Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, wówczas właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

 

Zaskarżenie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości

 

Od decyzji starosty przysługuje odwołanie do wojewody (art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami), a od decyzji wojewody skarga (ewentualnie sprzeciw w przypadku wydania decyzji na podstawie art. 138 § 2 k.p.a.) do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jednak należy pamiętać o tym, że w przypadkach określonych w art. 108 Kodeksu postępowania administracyjnego lub uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji, o której mowa w art. 124 ust. 1. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

 

 

Znaczenie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości

Decyzja ostateczna stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki.

W późniejszym czasie, na podstawie art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń wskazanych art. 124 ust. 1. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej.

Istotą decyzji wydawanej na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zatem ograniczenie uprawnień właściciela nieruchomości poprzez zobowiązanie go do udostępnienia tej nieruchomości celem wykonania przez inny podmiot robót budowlanych, określonych w decyzji.

Budowa i konserwacja linii energetycznych odbywa się w rezultacie na podstawie zezwolenia starosty, które daje inwestorowi prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Powyższe rozważania jasno wskazuję, że decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości w każdej sprawie wymaga indywidualnego podejścia.

Pomoc prawną i reprezentację w sprawach wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości zapewni Państwu nasza Kancelaria.