27 stycznia 2026 r.

Strefy planistyczne w planie ogólnym to jedna z największych zmian, jakich dokonano w 2023 roku w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gmin. Zniesiono bowiem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i zastąpiono go planem ogólnym gminy. Czym powinna kierować się gmina wyznaczając strefy planistyczne, jakie konsekwencje wynikają z ustalenia strefy planistycznej dla danej nieruchomości, czy można wpłynąć na to, jaki obszar obejmuje dana strefa planistyczna – o tym można przeczytać w poniższym tekście.

 

Plan ogólny gminy

Strefy planistyczne w planie ogólnym gminy są efektem wejścia w dniu 24 września 2023 r. w życie nowelizacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej u.p.z.p.), która zobowiązuje gminy do sporządzenia planów ogólnych gmin w miejsce zniesionego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Plan ogólny gminy jest podstawowym aktem planistycznym w gminie. W odróżnieniu od zastępowanego studium, ma rangę aktu prawa miejscowego. Plan ogólny powinien obejmować swoim zasięgiem cały obszar gminy. Ustalenia planu ogólnego mają zatem charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących wszystkich właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości w danej gminie oraz organy administracji publicznej. W przypadku studium takiego związania nie było, ponieważ studium było aktem wewnętrznym wiążącym tylko organy gminy.

 

 

Wpływ planu ogólnego gminy na plany miejscowe

Plan ogólny gminy ma fundamentalne znaczenie dla dalszego planowania. W celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy uchwala miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z art. 20 u.p.z.p. plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu zgodności z ustaleniami planu ogólnego.

Przez zgodność planu miejscowego z planem ogólnym rozumie się:

1) ustalenie w planie miejscowym:

a) przeznaczenia terenu mieszczącego się w profilu funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren,

b) sposobu zagospodarowania i zabudowy terenów w zakresie:

– minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren,

– maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren;

2) spełnienie wymogu, o którym mowa w art. 13f ust. 4 u.p.z.p., tj. w zakresie gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej.

 

Czym są strefy planistyczne w planie ogólnym gminy?

Strefy planistyczne to podstawowy i jednocześnie obowiązkowy element treści planu ogólnego. Wprowadzają one podział obszaru gminy na określone strefy funkcjonalno-przestrzenne, charakteryzujące się odmiennymi funkcjami i parametrami zabudowy.

Obszar objęty planem ogólnym dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszczają wyznaczenie następujących stref planistycznych:

 

• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
• strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
• strefa usługowa;
• strefa handlu wielkopowierzchniowego;
• strefa gospodarcza;
• strefa produkcji rolniczej;
• strefa infrastrukturalna;
• strefa zieleni i rekreacji;
• strefa cmentarzy;
• strefa górnictwa;
• strefa otwarta;
• strefa komunikacyjna.

 

Powyższy katalog ma charakter zamknięty, co oznacza, że gminy nie mogą wyznaczyć innej strefy niż ta określona ustawowo. Rzecz jasna nie każda strefa musi się pojawić w każdej gminie. Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego danej gminy, w tym między innymi politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego, ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa, znajdujące się na obszarze gminy różne strefy, obszary i tereny o szczególnym przeznaczeniu oraz zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Jak wynika z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym część tekstowa uzasadnienia planu ogólnego zawierać powinna m.in. wyjaśnienie przyczyn wyznaczenia stref planistycznych w granicach określonych w planie ogólnym, w tym przedstawienie obliczeń potwierdzających spełnienie warunku.

Część graficzną uzasadnienia planu ogólnego stanowi prezentacja graficzna danych przestrzennych tworzonych dla planu ogólnego obejmująca m.in. lokalizację przestrzenną stref planistycznych.

 

 

Gdzie są wyznaczane strefy planistyczne w planie ogólnym gminy?

Strefy planistyczne wyznacza się w pierwszej kolejności na obszarach, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, obszarach uzupełnienia zabudowy oraz obszarach z istniejącą zabudową o funkcji mieszkaniowej, z wyłączeniem luk w tej zabudowie, biorąc pod uwagę uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy. Ich przykładowy zbiór określa art. 13b u.p.z.p.

Gminne standardy urbanistyczne

Gminne standardy urbanistyczne obejmują gminny katalog stref planistycznych oraz mogą obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.

W gminnym katalogu stref planistycznych określa się:

1) profil funkcjonalny stref planistycznych;

2) wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy – w strefach planistycznych, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1-7;

3) wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej – w strefach planistycznych, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1-10, nie mniejszego niż wynika to z przepisów wydanych na podstawie art. 13m ust. 2.

W ramach gminnego katalogu stref planistycznych dopuszcza się określenie w strefach planistycznych, o których mowa w:

1) art. 13c ust. 2 pkt 8-10, maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy lub maksymalnego udziału powierzchni zabudowy;

2) art. 13c ust. 2 pkt 11-13, maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy lub minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

W strefach planistycznych:

 1) wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;

2) wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;

3) wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową;

– suma chłonności terenów niezabudowanych w tych strefach w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70 % oraz większa niż 130 % wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie. W przypadku gdy na tych obszarach suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, jest większa niż 130 % wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie, dopuszcza się wyznaczenie tych stref planistycznych, na tych obszarach oraz nie wyznacza się tych stref planistycznych na pozostałych obszarach gminy.

 

 

Strefy planistyczne w planie ogólnym gminy w szczegółach

Określenia szczegółów dotyczących zawartości stref planistycznych ustawodawca powierzył ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Zgodnie z art. 13m ust. 2 u.p.z.p. w takim rozporządzeniu minister powinien określić:

• charakterystykę stref planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,
• sposób obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych,
• sposób tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych,
• sposób przygotowania projektu planu ogólnego,
• sposób stosowania oznaczeń, nazewnictwa, standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych,
• sposób dokumentowania prac planistycznych w zakresie planu ogólnego,
• sposób wydawania wypisów i wyrysów z planu ogólnego.

Minister wydając rozporządzenie powinien uwzględnić potrzeby kształtowania ładu przestrzennego, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy, możliwość dokonania oceny prawidłowości prac planistycznych oraz zapewnienia czytelności danych zawartych w planie ogólnym oraz wypisie i wyrysie z tego planu.

 

W oparciu o powołaną podstawę, Minister Rozwoju i Technologii w rozporządzeniu z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz. U. poz. 2758 z późn. zm.) określił m.in. charakterystykę stref planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz sposób tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych.

 

 

Charakterystyka i profil funkcjonalny stref planistycznych

Charakterystykę stref planistycznych, obejmującą profil funkcjonalny stref planistycznych oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, określa załącznik nr 1 do przywołanego rozporządzenia.

W każdej strefie planistycznej profil funkcjonalny obejmuje tereny określone w ramach profilu funkcjonalnego podstawowego oraz może obejmować tereny określone w ramach profilu funkcjonalnego dodatkowego, o których mowa w załączniku nr 1 do rozporządzenia.

W przypadku gdy obszar strefy planistycznej jest objęty obowiązującymi planami miejscowymi, w strefie tej można określić wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej niższą niż wynika to z załącznika nr 1 do rozporządzenia, jednak nie niższą niż najwyższa wartość wskaźnika opisującego minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenów wyznaczonych w obowiązujących planach miejscowych, obejmujących obszar strefy.

Jak wynika z § 4 rozporządzenia, w gminnym katalogu stref planistycznych osobno opisuje się każdą zachowującą ciągłość przestrzenną strefę planistyczną przez:

1) unikalne oznaczenie;

2) nazwę;

3) ustalenia, o których mowa w art. 13e ust. 2 i 3 ustawy.

 

CHARAKTERYSTYKA STREF PLANISTYCZNYCH

  

¹⁾ Określony dla strefy planistycznej minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej nie dotyczy terenów komunikacji, dla których wskaźnik ten wynosi 0 %.

²⁾ Profil podstawowy i dodatkowy obejmuje tereny wskazane w tabeli oraz odpowiadające im tereny klas niższego poziomu, określone w przepisach wydanych na podstawie art. 16 ust. 2 u.p.z.p.

³⁾ Dotyczy:

1) terenów telekomunikacji;

2) innych terenów infrastruktury technicznej o powierzchni nie większej niż 5000 m².

⁴⁾ Strefę komunikacyjną można wyznaczyć dla obiektów istniejących oraz planowanych, których lokalizacja jest potwierdzona ustaleniem linii rozgraniczających teren.

 

Czy można zaskarżyć ustalenia planu ogólnego dotyczące wyznaczenia stref planistycznych?

Wyznaczanie obszaru stref planistycznych zaliczyć należy do uprawnień mieszczących się w ramach tzw. władztwa planistycznego gmin. Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.p.z.p. kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego (plan ogólny gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Kształtowanie to nie może jednak oznaczać dowolności gmin w tym zakresie. Przede wszystkim powinny one przestrzegać przepisów ustaw, w tym ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydanych do niej rozporządzeń.

Po myśli art. 28 ust. 1 u.p.z.p. istotne naruszenie zasad sporządzania planu ogólnego lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.

Stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153 z późn. zm.) każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.

Zgodnie z art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej.

Więcej o zasadach zaskarżania aktów prawa miejscowego można przeczytać we wcześniejszym wpisie na blogu Kancelarii dostępnym tutaj.

Jak zatem wynika z powyższych przepisów uchwałę dotyczącą uchwalenia planu ogólnego gminy można zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Natomiast pamiętać należy, że zgodnie z art. 8l u.p.z.p. propozycja rozpatrzenia wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego i uwag zgłoszonych w ramach konsultacji społecznych nie podlega zaskarżeniu do sądu administracyjnego.

 

 

Pomoc prawną i reprezentację w sprawach dotyczących skargi do sądu administracyjnego na uchwałę w przedmiocie planu ogólnego gminy, jak składanie uwag i wniosków oraz udział w konsultacjach społecznych dotyczących planu ogólnego gminy zapewni Państwu nasza Kancelaria.