13 stycznia 2025 r.

Umowa dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową lub fotowoltaikę w obecnych realiach jawi się często jako szybki i łatwy sposób na osiągnięcie dużego dochodu. Wzrost zapotrzebowania na energię elektryczną pochodzącą z odnawialnych źródeł energii (OZE) powoduje, że z każdym rokiem przybywa farm wiatrowych oraz farm fotowoltaicznych. Rozwój energetyki odnawialnej powoduje konieczność pozyskiwania nowych gruntów pod budowę tego typu inwestycji. Stąd też firmy z branży energetycznej proponują co raz częściej właścicielom gruntów rolnych, nieużytków rolnych lub niezagospodarowanych działek zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową. Przed podpisaniem takiej umowy warto szczegółowo i bez pośpiechu przeanalizować wszystkie zapisy takiej umowy, tak by uniknąć niepotrzebnego ryzyka. Dobrym posunięciem będą również konsultacje z prawnikiem w celu sprawdzenia umowy.

 

Z kim ma zostać zawarta umowa dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową lub fotowoltaikę?

Umowa dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową lub fotowoltaikę powinna być przede wszystkim zawarta ze sprawdzonym i wiarygodnym podmiotem. Istnieje wiele firm oferujących zawarcie umowy dzierżawy gruntów pod farmy wiatrowe, farmy fotowoltaiczne czy magazyny energii.

Dlatego warto z pewnością sprawdzić publicznoprawne rejestry zawierające podstawowe, takie jak Krajowy Rejestr Sądowy czy Centralną Ewidencję i Informację o Działalności Gospodarczej, by ustalić np. datę rozpoczęcia działalności gospodarczej oraz wysokość kapitału zakładowego, które mogą świadczyć o posiadanym przez spółkę doświadczeniu oraz potencjale majątkowym i inwestycyjnym.

 

 

Na jaki okres zawierana jest umowa dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową lub fotowoltaikę?

Z reguły umowa dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową lub fotowoltaikę zawierana jest na okres od 20 do 30 lat. Należy pamiętać, że stosownie do przepisów art. 695 ustawy z 23 kwietnia 196 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061) dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego okresu poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Mając na uwadze znaczny czas trwania umowy warto również pamiętać, że jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas określony, to prawa i obowiązki zmarłego dzierżawcy przechodzą na jego spadkobierców, chyba że umowa stanowi inaczej.

 

 

Sprawdź, jakie obowiązki inwestora oraz dzierżawcy określa umowa dzierżawy gruntu

Przed podpisaniem umowy dzierżawy gruntów rolnych pod farmę wiatrową, farmę fotowoltaiczną lub magazyn energii, zawsze należy zwrócić szczególną uwagę, czy w jej zapisach określono precyzyjnie, co dzierżawca zamierza na danym gruncie zrobić. Umowa powinna w sposób jasny i precyzyjny określać, jaki grunt jest przedmiotem dzierżawy, do czego uprawniony będzie dzierżawca.

Pamiętać należy, że w zależności od charakteru i lokalizacji inwestycji, wydzierżawiający do jej zrealizowania może potrzebować zgody do wykonania na nieruchomości robót budowlanych. Mogą one polegać np. na budowie stacji transformatorowych czy linii napowietrznej, położeniu sieci kablowych, utwardzeniu dróg.

W tym kontekście należy zwrócić uwagę, kto, kiedy i czy dokona usunięcia urządzeń po wygaśnięciu lub wcześniejszym rozwiązaniu umowy. Należy ustalić czy dzierżawca ma obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego i w jakim terminie oraz czy w tym czasie przysługuje wydzierżawiającemu wynagrodzenie z tego tytułu.

 

 

Jak zabezpieczyć swoje interesy podpisując umowę dzierżawy?

Zawierając umowę dzierżawy zawsze należy sprawdzić, czy i jak zostało zabezpieczone należyte wykonanie umowy przez wydzierżawiającego i inwestora. Jeśli zostały przewidziane np. kary umowne, to warto sprawdzić, kto i jakim karom podlega za niespełnienie określonych warunków umowy dzierżawy. Może się bowiem okazać, że wskutek nawet drobnego niedopełnienia przez wydzierżawiającego obowiązku wynikającego z umowy dzierżawy, konieczne będzie zapłacenie znacznej kary umownej. Pamiętać również należy o takich kwestiach jak warunki wypowiedzenia umowy,  kwestię wysokości i terminu płatności czynszu oraz zasady opłacania podatków.

Powyżej przedstawione uwagi, to tylko fragment spraw, które należy wziąć pod uwagę przy zawieraniu umowy. Każda firma posiada swój wzór umowy, którą przed podpisaniem warto skonsultować z profesjonalnym prawnikiem. Radca prawny lub adwokat mogą ustrzec się podpisania umowy zawierającej niekorzystne dla Ciebie warunki dzierżawy.

Pomoc prawną w sprawach dotyczących analizy umowy dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową lub fotowoltaikę oraz reprezentację w negocjacjach warunków umowy zapewni Państwu nasza Kancelaria.