16 października 2024 r.

Legalizacja samowoli budowlanej ma na celu doprowadzenie do zgodności z prawem realizowanego czy też zrealizowanego zamierzenia budowlanego, które wcześniej nie zostało uzyskane przez inwestora. Prawo budowlane wprowadza podstawową dla procesu inwestycyjnego zasadę, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, a wyjątek stanowią inwestycje powstające na podstawie zgłoszenia albo bez konieczności jego dokonywania. Dlatego w świetle przepisów prawa budowlanego przez samowolę budowlaną należy rozumieć sytuację, kiedy dochodzi do realizacji obiektu budowlanego bez dopełnienia wymaganych prawem formalności, czyli bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Z niniejszego wpisu można się dowiedzieć, w jakich okolicznościach możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej.

Samowola budowlana

Przed omówieniem jak przebiega legalizacja samowoli budowlanej, wpierw wskazać należy podstawę prawną uznania budowy za samowolę budowlaną. Zgodnie z art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.; dalej jako Prawo budowlane) organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy.

Zadania nadzoru budowlanego wykonują:

1) powiatowy inspektor nadzoru budowlanego;

2) wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.

Przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego).

Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne:

1) zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz

2) usunięcie stanu zagrożenia.

 

Informacja o możliwości złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej

 

W postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

 

Legalizacja samowoli budowlanej

 

Zgodnie z art. 48a ust. 1 ustawy Prawo budowlane, po otrzymaniu postawienia o wstrzymaniu budowy, inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej, wnieść zażalenie albo też nie podjąć żadnego działania. Procedura legalizacji jest prawem a nie obowiązkiem inwestora.

Termin na złożenie wniosku o legalizację wynosi 30 dni. Natomiast termin do wniesienia zażalenia na postanowienie, zgodnie z ogólnymi zasadami Kodeksu postępowania administracyjnego, wynosi 7 dni.

Wniosek o legalizację można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji.

Jeżeli zostało wniesione zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy, termin do złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej biegnie od dnia, w którym to postanowienie stało się ostateczne.

 

Postępowanie w sprawie wniosku o legalizację samowoli budowlanej

 

Jeżeli inwestor złoży wniosek o legalizację, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną, którą inicjuje wydanie postanowienia nakładającego obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych.

Do dokumentów legalizacyjnych konieczne jest dołączenie zaświadczenie właściwego organu o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez zgłoszenia – również projekt zagospodarowania działki lub terenu (art. 48b ust. 2 i 3 Prawa budowlanego).

Nieprzedłożenie dokumentacji legalizacyjnej w określonym terminie skutkuje rozbiórką (art. 49e pkt 3 Prawa budowlanego).

W przypadku przedłożenia przez inwestora dokumentów legalizacyjnych (art. 49 ust. 1 Prawa budowlanego), organ nadzoru budowlanego sprawdza ich kompletność oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie stwierdził nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji legalizacyjnej (lub gdy w reakcji na wezwanie organu inwestor usunął nieprawidłowości), nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 2a Prawa budowlanego.).

Legalizacja samowoli budowlanej następuje po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego).

Przesłanki wydania decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego

 

W art. 49e Prawa budowlanego określone zostały przesłanki wydania decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego. Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

1) niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;

2) wycofania wniosku o legalizację;

3) nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;

4) niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;

5) nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;

6) kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

 

 

Legalizacja samowoli budowlanej a inne rodzaje rozstrzygnięć

 

Analizują przepisy prawa budowlanego należy dokonać rozgraniczenia zakresu regulacji art. 48 oraz 51. Różny jest bowiem przedmiot postępowania legalizacyjnego, prowadzonego na podstawie art. 48 Prawa budowlanego, od przedmiotu postępowania z art. 50 i 51 Prawa budowlanego.

Przepis art. 48 Prawa budowlanego dotyczy rozbiórki lub legalizacji obiektu budowlanego bądź jego części będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, o którym stanowi art. 48 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Art. 50 i 51 Prawa budowlanego znajdują natomiast zastosowanie do pozostałych przypadków niezgodnego z prawem wykonywania robót budowlanych.

Jak przyjęto w orzecznictwie sądowym (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2023 r., II OSK 1083/20, CBOSA), użycie przez ustawodawcę w art. 48 Prawa budowlanego sformułowania „budowa”, a w art. 50 ust. 1 „roboty budowlane” nie jest przypadkowe. Termin „roboty budowlane” posiada szerszy zakres niż pojęcie „budowa”. Przepis art. 50 odnosi się do robót budowlanych nie będących budową. Zgodnie z art. 3 pkt 6 i 7 Prawa budowlanego będą to prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Zastosowanie któregoś z trybów postępowania (art. 48 lub art. 50–51 Prawa budowlanego) zależy od charakteru (rodzaju) samowoli budowlanej. Zarówno art. 48 ust. 1, jak również art. 49b ust. 1 Prawa budowlanego zawierają tę samą przesłankę „budowy” obiektu budowlanego, a więc przesłanką stosowania zarówno art. 48 ust. 1, jak również art. 49b ust. 1 Prawa budowlanego jest ustalenie, że wykonana została budowa w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego (wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego). Natomiast ani art. 48 ust. 1 ani art. 49b ust. 1 Prawa budowlanego nie może być stosowany w przypadku wykonania robót budowlanych nie będących „budową” (przebudowy, montażu, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego). W takich przypadkach legalizacja samowoli budowlanej nie jest możliwa.

 

 

Jaki stan prawny należy wziąć pod uwagę przy ocenie samowoli budowlanej?

 

Przepisy określające przypadki, kiedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy od razu można realizować swoje plany zamierzenie budowlane ulegają dość częstym zmianom. Dlatego w sytuacji samowoli budowlanej najistotniejszą kwestią jest jej kwalifikacja prawnobudowlana i ocena z punktu widzenia wymogów Prawa budowlanego. Ocena, czy miała miejsce samowola budowlana dokonywana jest zawsze według przepisów prawa budowlanego obowiązujących w dacie jej dokonania, a ocena prawna tego stanu musi być każdorazowo determinowana przez przepisy obowiązujące w dacie przeprowadzenia ostatnich robót budowlanych, które składały się na aktualną konstrukcję i parametry takiego samowolnie pobudowanego obiektu (zob. wyrok NSA z 18 maja 2007 r., II OSK 782/06, CBOSA).

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że sama okoliczność, czy dany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podlega ocenie według przepisów z daty jego budowy (realizacji), natomiast możliwość legalizacji oceniana jest na datę wydawania decyzji w procedurze sanacyjnej (np. wyroki NSA: z 29 września 2018 r., II OSK 109/18, z 23 lutego 2018 r., II OSK 1879/17, CBOSA).

 

Uproszczone postępowanie legalizacyjne

 

Poza opisanymi wyżej przypadkami możliwe jest również przeprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, których przedmiotem są tzw. stare samowole budowlane. Dotyczy ono jednak obiektów budowlanych, w przypadku których od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Jak stanowi art. 49f Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia

– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Nie można jednak wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli dwudziestoletni termin upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy, o którym mowa w art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego.

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.

Do dokumentów legalizacyjnych należą:

1. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego oraz ekspertyza techniczna, sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

 

Przebieg uproszczonego postępowania legalizacyjnego

 

W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdza:

1. kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz
2. czy z ekspertyzy technicznej, o której mowa w art. 49g ust. 2 pkt 3, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym nie jest badana zgodność samowoli budowlanej z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku spełnienia łącznie wymaganych warunków organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która stanowić będzie podstawę użytkowania obiektu budowlanego. Nie ma już konieczności składania osobnego wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Natomiast, gdy obiekt nie zapewnia bezpieczeństwa, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.

Pomoc prawną i reprezentację w sprawach dotyczących legalizacji samowoli budowlanej, pozwoleń na budowę oraz zgłoszeń zapewni Państwu nasza Kancelaria.