10 września 2021

Uczestnictwo w postępowaniu administracyjnym w sprawie pozwolenia na budowę innych stron niż inwestor należy do jednych z najbardziej dyskusyjnych i jednocześnie najbardziej istotnych zagadnień w postępowaniach toczących się na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

Spis treści

Dlaczego status strony postępowania jest ważny?

Inwestycje budowlane często wpływają na prawne lub faktyczne interesy właścicieli lub użytkowników sąsiednich nieruchomości, co powoduje, że w toku postępowań o wydanie pozwoleń na budowę dochodzi do częstych konfliktów pomiędzy stronami. Status strony w danym postępowaniu jest istotny dlatego, ponieważ daje szereg uprawnień procesowych mających gwarantować ochronę interesu prawnego jednostki. Inwestorom zależy zazwyczaj na ograniczeniu liczby stron w takich postępowaniach chociażby z uwagi na potencjalne składane odwołania czy wnioski dowodowe, co skutkować będzie wydłużeniem procesu inwestycyjnego. Z kolei właściciele najbliższych nieruchomości czy okoliczni sąsiedzi, szczególnie w przypadku większych inwestycji, chcieliby mieć możliwość realnego udziału w postępowaniach budowlanych w trosce o swoje interesy.

 

Definicja strony postępowania w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę

 

Zagadnienie bycia stroną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę reguluje przepis art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane , zgodnie z którym stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Oznacza to, że w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę stronami, w rozumieniu art. 28 k.p.a., są osoby wymienione w art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.

 

 

 

Obszar oddziaływania obiektu

 

Jednocześnie w myśl art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Przepis ten nie definiuje zatem pojęcia obszaru oddziaływania obiektu wprost, lecz poprzez odesłanie do licznych regulacji, przewidujących m.in. szczegółowe wymogi dla odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu. Do przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane, należą m.in. przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody, prawo wodne.

Oznacza to, że organ architektoniczno-budowlany powinien zbadać wszelkie okoliczności sprawy, z uwzględnieniem przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane. Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, przy ustalaniu, czy dany podmiot posiada przymiot strony w takim postępowaniu należy mieć na uwadze właściwe rozumiany obszar oddziaływania obiektu, mający źródło w szeroko pojętym prawie materialnym – tak np. wyrok NSA z dnia 22 maja 2020 r. II OSK 3185/19).

 

 

 

 

Przy ustalaniu, czy dany podmiot posiada przymiot strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę należy mieć na uwadze kategorie podmiotów wyszczególnionych w art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane oraz właściwie rozumiany obszar oddziaływania obiektu. Stosownie bowiem do art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in.: poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

 

Nowe regulacje dotyczące ustalania stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

 

Jednocześnie zauważyć należy, że w obecnym stanie prawnym ograniczenia, o jakich mowa w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane zostały zawężone mocą ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmiany ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471) wyłącznie do zabudowy nieruchomości.

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy nowelizującej inne formy ograniczenia zagospodarowania terenu niż zabudowa (np. hałas, spaliny) wykraczają poza zakres przedmiotowy Prawa budowlanego. Ograniczenia odnieść należy zatem wyłącznie się do możliwości zabudowy danej działki bądź nieruchomości zarówno budynkami, jak również innymi obiektami budowlanymi. Tak więc przykładowo ograniczenia dla działki (tzw. sąsiedniej) spowodowane koniecznością wyznaczenia na niej służebności dla działki, na której realizowana ma być inwestycja budowlana, uniemożliwi właścicielowi jej zabudowę w zakresie obszaru objętego służebnością. Ponieważ jest to ograniczenie związane z zabudową – np. nie będzie możliwości wykonania ogrodzenia na granicy, aby umożliwić przejazd – działka taka mieścić się będzie w obszarze oddziaływania.

Ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych obiektów budowlanych).

 

 

 

Powyższe oznacza, że pojęcie obszaru oddziaływania obiektu musi być doprecyzowane przy każdej inwestycji na podstawie cech indywidualnych obiektu oraz jego przeznaczenia w odniesieniu do przepisów odrębnych, na podstawie których można ustalić obszar wokół realizowanej inwestycji, który będzie wprowadzał związane z tym obiektem budowlanym ograniczenia zagospodarowania tego terenu. Samo sąsiedztwo nieruchomości względem nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, nie oznacza jeszcze, iż zostanie ona objęta automatycznie obszarem oddziaływania obiektu, a jej prawny dysponent za stronę postępowania (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 7 lipca 2021 r., II SA/Rz 475/21).

 

Reasumując, obszar oddziaływania budowanego obiektu budowlanego jest to obszar, w stosunku do którego ten obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości). Ostatnie zmiany w ustawie Prawo budowlane wyraźnie zatem wskazują na zawężenie kręgu podmiotów, którym można przypisać status strony w postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę.